Информация для собственника

Содержание лифта в многоквартирном доме

В настоящее время довольно остро стоит вопрос о правомерности начисления управляющими компаниями населению услуги по содержанию и ремонта лифта. Нижеизложенная информация обосновывает действия управляющих компаний 

Лифт является элементом, частью общего имущества многоквартирного дома. Управляющая компания не предоставляет услугу «пользование лифтом», а осуществляет содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Включение лифта в состав общего имущества многоквартирного дома влечет определенные правовые последствия для собственников помещений в доме. Так, они несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома. Соразмерно своим долям в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственники помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (п. 28 Правил № 491).

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в том числе плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такая же составляющая платы предусмотрена и для собственника жилого, нежилого помещения в многоквартирном доме (подп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ).

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.
  1. Лифт относится к общему имуществу собственников жилых, нежилых помещений в многоквартирном доме, соответственно, собственники несут бремя содержания этого имущества.
  2. Обязанность по содержанию общего имущества возложена законодательством на всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении лифтового хозяйства никаких изъятий не установлено. Значит, все собственники помещений несут расходы по содержанию и текущему ремонту лифтов вне зависимости от того, на каком этаже находится занимаемое ими помещение.
  3. Указанная обязанность распространяется равным образом и на нанимателей жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
  4. Из анализа правовых норм следует, что взимание платы за обслуживание лифтового хозяйства с жителей первых этажей является правомерным, находится в рамках закона.

Законом предусмотрен единственный вариант распределения расходов по содержанию общего имущества — пропорционально доле в нем (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Также п. 31 Правил № 491 указывает, что размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, обязанность оплаты содержания и ремонта лифта нормативно-правовыми актами возложена на всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от этажа, на котором находится его недвижимое имущество, а также независимо от того, пользуется ли тот или иной собственником лифтом.


Общедомовые приборы учета. Общедомовые нужды

Информация, содержащаяся в данном подразделе, разъясняет необходимость оснащения многоквартирного дома общедомовым прибором учета, индивидуальным прибором учета, а также порядок и основания начисления собственникам, пользователям помещений расходов на возмещение общедомовых нужд.

С 1 июля 2012 года все коммунальные услуги должны рассчитываться только по показаниям счетчиков. Таковы требования Федерального закона № 261 «Об энергосбережении».

В срок до 01 июля 2012 года собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых ресурсов - воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию.

При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудованными частично или полностью индивидуальными приборами учета, размер платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, оборудованном указанными приборами учета, определяется: для горячего и холодного водоснабжения в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 приложения № 2 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, а именно доля расхода потребленного за расчетный период коммунального ресурса, определенного по общедомовому прибору учета, относительно суммарного расхода, рассчитанного по нормативам потребления и по показаниям индивидуальных приборов учета, распределяется на потребителей, рассчитывающихся по показаниям индивидуальных приборов учета (Постановление Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. утрачивает силу со дня вступления Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», согласно которому вступят в силу новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов)

В остальных случаях - при наличии ИПУ не во всех помещениях многоквартирного дома, а также при отсутствии ИПУ во всех помещениях - объем потребления, зафиксированный общедомовым прибором учета, распределяется в порядке, установленном п. 21 Правил предоставления коммунальных услуг.

Общедомовые нужды (ОДН) – это потребление коммунального ресурса внутридомовыми инженерными коммуникациями, которые используются для предоставления коммунальных услуг гражданам и расположены в помещениях многоквартирного дома. И в связи с тем, что общее имущество является совместной собственностью владельцев жилых помещений в многоквартирном доме и используется для получения требующихся услуг гражданами, граждане оплачивают эти услуги. Так, электроэнергия расходуется на работу лифтов, насосов, домофонов, освещение подъездов, подвалов, чердаков и т.п.; вода - технологические промывки системы водоснабжения, сливы воды при ремонтах, работа насосов, уборка помещений общего пользования полив газонов возле дома,; тепловая энергия - отопление подъездов.

При наличии в многоквартирном доме общедомового прибора учета, оплата общедомовых нужд собственниками – обязательна.

В настоящее время в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг имеется статья «ХВС общедомовые нужды», включающая в себя соответствующие расходы, бремя несения которых возложено жилищным, гражданским законодательством на собственников помещений в многоквартирном доме - собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Во избежание образования задолженности и начисления пени необходимо оплачивать сумму, указанную в квитанции, в полном объеме.

За отказ от оплаты общедомовых нужд предусмотрена федеральным законодательством такая же ответственность, как и за отказ от оплаты потребленного коммунального ресурса в квартире. И оплата ОДН, и оплата коммунального ресурса, потребленного в квартире, относятся в равной степени к услуге энергоснабжения, поэтому ООО «Заречье» вправе обратиться с исковым заявлением в суд либо ограничить потребление коммунального ресурса должникам до полного погашения задолженности за ОДН.