Капитальный ремонт

В виду того, что действующим жилищным, гражданским законодательством бремя содержания общего имущества многоквартирного дома возложено на собственников помещений в многоквартирном доме, а состав общего имущества собственников помещений определен Жилищным кодексом РФ, данная статья поможет разобраться Вам в порядке проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Капитальный ремонт многоквартирного дома - это проведение предусмотренных законодательством работ по устранению неисправностей, изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Состав общего имущества определен ст. 36 ЖК РФ:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.


Принятие решения о проведении капитального ремонта МКД

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выполнении капитального ремонта общего имущества и об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о:

1) сроке начала капитального ремонта;

2) необходимом объеме работ, стоимости материалов;

3) порядке финансирования ремонта и других предложений, определяющих условия проведения капитального ремонта.

Решение о проведении капитального ремонта должно быть принято большинством (не менее двух третей голосов от общего числа) голосов собственников помещений в многоквартирном доме и принятое решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 

В силу действующего законодательства капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов является обязанностью собственников. Все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны участвовать в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.


Источники финансирования

На сегодняшний день законодательно предусмотрены следующие источники финансирования проведения капитального ремонта:
  • За счет бюджетных средств.
  • За счет средств собственников помещений.
  • Рассмотрим каждый вид источника финансирования.

1. За счет бюджетных средств.

Действующим законодательством предусмотрено проведение капитального ремонта за счет бюджетных средств, с софинансированием средств собственников (в размере не менее 5%). Для этого необходимо соблюдение следующих критериев, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предусмотрены следующие критерии для включения многоквартирного дома в программу:

1. Наличие кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Для того, чтобы границы земельного участка были сформированы, а земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, собственнику помещения либо лицу, определенного общим собранием собственников, необходимо подать заявление в Администрацию города Челябинска о формировании границ земельного участка многоквартирного дома.

2. Комплексность работ - 2 и более видов работ, указанных в п. 3 ст. 15. Закона, а именно:

а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

б) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости - ремонт лифтовых шахт;

в) ремонт крыш;

г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

д) утепление и ремонт фасадов;

3. Согласие на участие собственников помещений в софинансировании капитального ремонта в размере не менее 5% от сметной стоимости работ, подтверждаемое протоколом общего собрания собственников.

Итак, перечень необходимой документации определен. О состоянии общего имущества многоквартирного дома, а также о наличии необходимости проведения капитального ремонта, любой собственник может узнать, обратившись в управляющую компанию ООО «Заречье». На основании письменного обращения собственнику будут предоставлены акты последних осмотров общего имущества.

В случае если собственники помещений данного дома примут решение об участии в программе капитального ремонта за счет бюджетных средств, ООО «Заречье» готово оказать содействие собственникам помещений при проведении ими общего собрания: предоставить на утверждение собственниками перечня работ, а так же провести работу по подготовке проектно-сметной документации, получению заключения Главгосэкспертизы на данную документацию.

Предоставление средств местных бюджетов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, является лишь оказанием бюджетной помощи и осуществляется в рамках специальных муниципальных программ на основании принятого решения органом местного самоуправления.

2. За счет средств собственника.

Так как капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов является обязанностью собственников, все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны участвовать в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В настоящее время управляющей компанией ООО «Заречье» уведомляет собственников помещений о состоянии общего имущества многоквартирного дома для того, чтобы собственниками помещений было принято соответствующее решение в отношении принадлежащего им общества имущества.

Таким образом, при любом из описанных источников финансирования, собственникам целесообразно поступить следующим образом:

Ознакомившись с документацией управляющей компании о состоянии многоквартирного дома, провести общее собрание собственников с вопросом на повестке дня – уполномочить управляющую компанию подготовить проектно-сметную документацию на проведение того или иного вида работ.

При наличии информации о стоимости проведения работ капитального ремонта – принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Повестка дня помимо принятия решения о проведении капитального ремонта, будет содержать данные о стоимости работ для собственника в расчете на 1 кв.м. занимаемой площади, об условиях выбора подрядной организации, о сроках начала, окончания работ.

При наличии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с положительным решением собственников о проведении капитального ремонта, подрядная организация приступает к выполнению работ.